L’associazione

IL DECLINO DEL SISTEMA DELLA VACANZA IN MULTIPROPRIETÁ IN CANARIA

Le Isole Canarie, grazie alla loro particolare favorevole situazione climatica e fiscale, sono state negli ultimi quindici anni oggetto di grande interesse da parte delle societá operanti nel settore della fruizione turnaria, multiproprietá o time sharing come piú comunemente viene chiamata questa maniera di fare vacanza.

Dall’adozione della direttiva nel 1994 vi sono stati importanti sviluppi di mercato, compreso l’emergere di nuovi prodotti che sfuggono all’ambito di applicazione delle norme sulla multiproprietà. Questi prodotti sono commercializzati in modo analogo e sono grosso modo simili economicamente alla multiproprietà, nel senso che si procede a un pagamento anticipato di considerevole entità e a pagamenti successivi a seconda dell’utilizzo effettivo dell’alloggio per le vacanze (di per sé o in combinazione col viaggio). Il fatto che questi prodotti sfuggano alla disciplina esistente ha creato notevoli problemi ai consumatori e alle aziende corrette, come si evince dal numero di reclami presentati ai centri europei dei consumatori, alle organizzazioni dei consumatori e alle pubbliche autorità in genere. I contratti relativi alla multiproprietà, a prodotti analoghi e a prodotti per le vacanze di lungo termine sono tipicamente di natura transfrontaliera, dal momento che la commercializzazione e/o la conclusione del contratto spesso avvengono in un paese diverso da quello di provenienza del consumatore, oppure in un paese diverso da quello in cui si trova il bene. Per la rivendita, il consumatore può essere contattato nel suo paese da un agente di rivendita proveniente da un secondo paese, e la struttura a cui è collegata la partecipazione a una multiproprietà oggetto della vendita può essere situata in un terzo paese. I sistemi di scambio offrono alloggi in tutto il mondo, e interessano dunque società, beni e servizi di molti paesi diversi, alcuni dei quali privi di una tutela giuridica a favore del consumatore.

I contratti danno luogo a obblighi finanziari rilevanti per i consumatori, con un pagamento iniziale globale seguito da pagamenti annuali (la cui entità dipende dal tipo di sistemazione offerta, dalla stagione e dalla modalità del servizio) per tutta la durata del contratto. Per i prodotti per le vacanze di lungo termine, come i club vacanze scontati, la quota di adesione può essere inferiore al prezzo da pagare per la multiproprietà o prodotti analoghi, ma i pagamenti da effettuare per ciascuno dei soggiorni possono essere superiori alla tassa annuale di gestione versata dai titolari della multiproprietà.

In genere, i contratti sono giuridicamente complessi. Dai reclami dei consumatori sembra di fatto risultare che la divisione di responsabilità fra le diverse parti non sia sempre chiara per l’acquirente: un caso tipico è che i servizi promessi durante le presentazioni di vendita non sono quasi mai poi disponibili. In molti casi, la risposta della struttura o della società di gestione è che non vi è connessione fra le due società e che non vi è alcuna responsabilità da parte loro per le promesse fatte durante la presentazione di vendita. Ciò potrebbe essere vero ma, come risulta dai reclami, non è sempre capito dai consumatori, che percepiscono comunque il venditore come un rappresentante della struttura al momento della conclusione del contratto.

Negli ultimi dieci anni il panorama mondiale della multiproprietá ha subito in generale sostanziali mutamenti, dovuti a cause diverse e comunque mai imputabili alla volontá di chi con convinzione o ingenuitá aveva acquistato quote di fruizione turnaria, convinto di farne nel futuro un uso continuativo, un investimento vantaggioso e gratificante. I motivi di questi mutamenti sono da individuarsi in vari fattori ma principalmente nell’esponenziale aumento dei costi di trasferta, dei voli aerei e del carburante: nel 1998 un volo Iberia andata e ritorno Milano- Canarie o Roma-Canarie via Madrid veniva a costare all’ incirca 180/200 mila lire, oggi lo stesso tragitto con la stessa compagnia, ma con servizi a bordo molto piú limitati,  non costa meno di 400/500 euro. Inoltre le spese per l’acquisto di una qualunque forma di multiproprietà non si esauriscono con il rogito notarile, infatti da quel momento devono sostenersi non solo le spese annuali (ad esempio di gestione, manutenzione, condominio etc.) sotto la forma di un canone, ma anche quelle non indifferenti di adesione al circuito di interscambio.

La multiproprietà alberghiera in particolare, prevede i costi dei servizi tipici dell’albergo (club, pulizie, cambio biancheria, servizi di custodia etc.), anche se le tariffe sono scontate rispetto a quelle riservate alla clientela ordinaria, in forza di appositi accordi contrattuali sottoscritti al momento dell’acquisto del diritto. In tutti i casi, esiste per il multiproprietario  il rischio di una possibile immobilizzazione dell’investimento dovuta alle difficoltà che, in un secondo tempo, possono sorgere a causa di una scarsa o addirittura inesistente domanda di rivendita della multiproprietà.

Molti multiproprietari si sono presto resi conto che oggi le spese di gestione sono aumentate al punto tale da non rendere assolutamente conveniente la vacanza in multiproprietá rispetto al pacchetto “tutto incluso” in  hotel, che viene oggi offerto dalle agenzie di viaggi a un prezzo quasi identico alle spese condominiali; offerte queste che, considerando il prezzo del volo incluso nel pacchetto, sono evidentemente molto piú vantaggiose del sistema vacanziero in multiproprietá.

Altro fattore importante é quello dovuto alla inadeguatezza dei servizi di  gestione dei residences nel corso degli anni: una volta conclusa la vendita in multiproprietá, vale a dire l’operazione che si era prefissata, il promotor, cioé la   proprietá  dell’immobile,  lascia l’onere della gestione e del mantenimento della struttura turistica a societá terze. Dopo qualche anno questo fatto normalmente si traduce in un considerevole esborso di denaro a carico dei multiproprietari per spese starordinarie di ripristino o ristrutturazione della struttura.

Tutti questi problemi sono ben noti agli operatori del settore, i quali per rendere più allettante l’acquisto della multiproprietà ed per abbattere i pregiudizi degli acquirenti, tendono a proporre e a pubblicizzare diverse soluzioni alternative tra le quali:

• L’affitto  del periodo di godimento turnario per il caso in cui il multiproprietario si trovi impossibilitato al suo utilizzo;
• Lo scambio del periodo di godimento turnario in un altra località mediante l’adesione ad esempio al circuito R.C.I.;
• Il sistema a punti (club vacanze) consiste nell’acquisto del diritto di un periodo di soggiorno che può essere goduto in diversi alberghi appartenenti ad una stessa catena;
• Il contratto di gestione in favore della società che gestisce la struttura la quale promette al multiproprietario un rendimento minimo garantito per il deposito del proprio periodo di godimento.Le forme pubblicitarie adottate da alcuni operatori del settore, tuttavia, non sempre sono veritiere e corrette, perché spesso non esplicitano che l’offerta ha per oggetto la multiproprietà (nonostante ciò sia obbligatorio ed in certi casi lasciano persino intendere, in modo ingannevole, che si tratti di un altro tipo di servizio o addirittura di un diritto di piena proprietà. Un tecnica molto diffusa tra alcuni operatori è quella del meeting ove i potenziali acquirenti vengono invitati con la promessa di una vacanza premio in cambio della loro partecipazione, ma in realtà il vero obiettivo è solo quello di far sottoscrivere loro dei contratti preliminari di multiproprietà senza offrirgli le obbligatorie garanzie di informazione precontrattuale.É facile intuire che tutti questi fattori, alla luce dei fatti sopradescritti, testimoniano certamente l’esistenza di rilevanti difficoltà di gestione, di utilizzo e di posizionamento della multiproprietá nel mercato immobiliare, per cui moltissimi multiproprietari, loro malgardo, decidono alla fine di disfarsi della titolaritá del diritto che avevano acquistato.Il mercato del timeshare, fortemente turbato da vari comportamenti concorrenziali non corretti, sebbene in netto declino come “sistema di fare vacanza”, convertito in vendita di pacchetti vacanza, punti vacanza, certificati di credito vacanza, resta purtroppo molto interessante da un punto di vista economico, soprattutto per chi in questo complesso mondo continua ad individuare il multiproprietario come  soggetto facilmente raggirabile.

CHI SIAMO

Benvenuti sul sito della A.M.I.C. !

La nostra é una Associazione senza animo di lucro, nata il 19 marzo del 2003 con il nome di “Associazione Multiproprietari  La Luna” con il preciso fine di riuneire, tutelare e informare numerosi multiproprietari italiani di un complesso turistico di Fuerteventura chiamato “La Luna”, che per cause assolutamente indipendenti dalla loro volontá, si erano venuti a trovare improvvisamente in una situazione di grave pregiudizio .

Da otto anni offriamo consulenze gratuite sulla multiproprietá in generale ai multiproprietari italiani nelle Isole Canarie, quando ci viene richiesto collaboriamo con il Consolato Italiano sulle problematiche inerenti la fuizione turnaria e proponiamo una serie di servizi a privati e informazioni sulle strutture turistiche e sulle societá di marketing operanti nel campo della multiproprietá nella Provincia Autonoma Canaria, in particolare a Tenerife, Fuerteventura, Lanzarote e Gran Canaria.

La nostra Associazione é domiciliata ed opera a Puerto del Rosario, Fuerteventura, in Calle Maestro Falla 22 ed é iscritta al Registro Nacional de Asociaciones del Grupo A, Asociacìon 1, con il numero 172110.

(Clicca qui per visualizzare l’iscrizione al Registro delle Associazioni)

L’ Associazione Multiproprietari Italiani in Canaria fin dal novembre del 2002 si sta attivamente impegnando al  fine di tutelare i diritti dei Multiproprietari Italiani  suoi associati e più in generale, grazie alla proficua collaborazione con il Consolato Italiano di Madrid e di Las Palmas, quelli di tutti i multiproprietari italiani che  ci richiedono aiuto o una consulenza per problemi relazionati con la loro multiproprietá nei moltissimi Complessi turistico-alberghieri  situati nelle isole Canarie.

(Clicca qui per visualizzare la lettera del Console Italiano)

L´Associazione dei Multiproprietari del Complesso La Luna, in seguito A.M.I.C. , é nata ed é stata legalmente registrata nel marzo del 2003, anche se  già dal novembre del 2002 il suo Presidente e i suoi collaboratori si erano attivati per riunire, assistere e tutelare i Multiproprietari del Complesso La Luna i quali si erano improvvisamente ed inaspettatamente trovati di fronte ad una situazione a dir poco sconcertante al punto da mettere concretamente a rischio il loro investimento. Questa situazione oggi, trascorsi piú di 9 anni, tra mille vicissitudini, continua a perdurare senza il minimo spiraglio di una possibile soluzione.

Ci sono state grandi responsabilitá da parte dei responsabili della Societá Proprietaria del complesso, ma anche attuazioni che rasentano l’ illegalitá da parte della Caja de Canarias, istituto bancario di Tenerife che aveva finanziato l’operazione di restauro del complesso e che oggi ne é diventata proprietaria.

La stessa incresciosa situazione é giá capitata o sta per capitare a molti altri complessi di multiproprietá nelle isole Canarie e nel mondo… Questa purtroppo é l’altra faccia della vacanza in multiproprietá, il rovescio della medaglia!

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