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La soluzione si limitava ad un acquisto a tempo, una o due settimane, per un periodo di 10-15 anni o anche per sempre. Nonostante il successo del momento è oggi un mercato assolutamente in declino, sebbene l’Italia rispetto al resto d’Europa resti uno dei paesi con i numeri più interessanti, la tendenza emergente è spostarsi verso soluzioni più “leggere”, più flessibili ma e soprattutto più vicine alla sistemazione di lusso: resort, alberghi a 5 stelle, villaggi vacanze all-inclusive.

Un cambiamento di orientamento in parte favorito da proposte commerciali al limite del raggiro quando non truffe vere e proprie e dalla difficoltà incontrata dai consumatori che avendo acquistato un diritto di godimento in multiproprietà riscontravano l’impossibilità di disfarsene, magari cedendolo ad altri e si vedevano costretti a continuare a pagare spese accessorie e di manutenzione annuali. E così, circa 20 anni fa comparvero sul mercato operatori che promuovevano proprio questo tipo di cessioni o vendite, solo che al malcapitato proprietario toccava pagare quote di affiliazione a titolo di spesa al nuovo soggetto e, in attesa che la vendita si concretizzasse, continuare a pagare gli oneri accessori. Secondo un’indagine realizzata da Media Time Group negli anni ‘90 i contratti di multiproprietà si sono ridotti del 90%, nel nuovo millennio il numero delle vendite è crollato drasticamente arrivando negli ultimi anni a poco più di 5mila.

Oggi però non parliamo più di multiproprietà ma di “vacanze a punti”, “vacanze prepagate”, “time sharing”, è una rivoluzione in termini di lessico e di possibilità, concretamente non si acquista niente se non il privilegio di assicurarsi l’utilizzo di una o due settimane l’anno in una struttura ricettiva alberghiera di alto livello e in posizione prestigiosa: dalla spiaggia più ambita alla vetta più innevata. Il contratto generalmente garantisce la possibilità di scegliere la destinazione, anche ogni anno diversa, con diverse varianti a seconda delle compagnie e del catalogo che offrono, ma l’iscrizione è un costo fisso e anche una sorta di gettone annuale di associazione al programma. Praticamente non cambia tantissimo e di tangibile c’è poco a parte le rate della finanziaria che ha garantito il contratto anticipando i 10-15.000 euro mediamente richiesti. Spesso, dunque, è talmente poco quanto concretamente si è acquistato da non riuscire ad usufruirne e ritrovarsi più o meno nella situazione già vista: come fare a cedere, vendere insomma liberarsi del contratto stipulato? E’ una faccenda particolarmente complessa soprattutto perché molti titolari di multiproprietà hanno aderito a programmi di affiliazione di questo tipo pur di disfarsi dei precedenti contratti e sono tragicamente incappati in un altro meccanismo molto simile.

Il contro-business è proprio questo e il procedimento non è diverso da quello utilizzato per le multiproprietà, tanto che moltissimi consumatori vengono continuamente sollecitati da varie organizzazioni a “disfarsi” o “rottamare” i loro contratti aderendo ad altre compagnie che li solleveranno dalle incombenze annuali. Moltissimi consumatori che, fra l’altro, si interrogano sulle modalità di diffusione dei loro dati personali – indirizzi postali, telefono fisso e mobile- evidentemente disponibili in barba alle leggi di tutela della privacy e dei dati sensibili.

Secondo le stime di una di queste società tra il 1980 e il 2000 circa 130.000 famiglie italiane hanno sottoscritto un contratto di multiproprietà o timeshare, in una rilevazione del 2006 circa l’80% tra loro si dichiarava insoddisfatto e molti non avevano mai usufruito della proprietà di cui disponevano negli ultimi 10 anni.

E’ un mercato che muove milioni di euro in Europa e nel mondo, l’Organizzazione Europea (Resort Development Organisation) pubblica le ultime stime e parla di un milione e mezzo di cittadini europei coinvolti in contratti di timeshare, con l’Italia al 4° posto. La maggior parte dei resort è localizzata in Spagna con il 26.3% del totale di resort europei in qualche modo legati a organizzazioni che propongono questa modalità di affiliazione, segue l’Italia con il 14,94% . Nel 2007 in ambito europeo sono stati registrati movimenti per 957 milioni di euro per i nuovi contratti e 618 milioni in quote di mantenimento annuali.

Le cifre sono importanti e per questo richiedono molta attenzione, in un momento di crisi l’idea di garantirsi a basso costo e per molti anni la vacanza dei sogni, può portare a prendere in considerazione con estrema facilità eventuali proposte commerciali specialissime ma non sempre trasparenti. Le nuove tipologie contrattuali parlano di adesioni a Club esclusivi con accesso a quote particolarmente scontate per servizi che coprono l’intera idea di vacanza: crociere, trasporti, voli, alberghi. Non è più dunque questione di comprare qualcosa, fosse pure solo un diritto di godimento a tempo, ma di garantirsi canali selezionati di accesso all’acquisto di servizi turistici, con le stesse modalità di affiliazione e contratto tipiche delle vendite in multiproprietà o a punti. Paghi l’iscrizione, paghi le rette annue e paghi in più le differenze previste per i vari servizi che offrono.

Continueremo a seguire le evoluzioni del mercato passato dalle multiproprietà alle vacanze a punti al timesharing con un impianto di tutela legislativo che risale 1998, molto in ritardo rispetto ai tempi già allora e che oggi dovrà essere necessariamente modificato in ragione dei cambiamenti del mercato e delle nuove mode imprenditoriali dell’industria turistica nazionale e internazionale. E mentre il mercato evolve e il legislatore tenta di adeguarsi è bene tenere a mente alcuni semplici consigli per condurre trattative senza rischi. Nel caso di rivendita o permuta, per esempio, mai pagare sulla base della semplice promessa di scambio/vendita e soprattutto mai consegnare il proprio certificato di proprietà senza avere contestualmente indietro l’atto di vendita o il nuovo eventuale certificato di cambio. Queste due semplici avvertenze vi salveranno dal trovarvi con qualche migliaia di euro in meno in tasca, niente più in mano e una nuova grana legale da risolvere.

Per quanto riguarda le destinazioni poi, del totale di multiproprietà vendute sinora (111.731), il 45% è localizzato nella penisola, mentre il restante 55% è distribuito all’estero. In particolare, le mete preferite sono Spagna e Canarie (30%) favorite dalla vicinanza geografica e dal clima caldo. Seguono, al secondo posto, Santo Domingo (20%) e, al terzo posto, Egitto e Kenya (15%), queste ultime sempre più a rischio per la difficile situazione politica creatasi negli ultimi mesi del 2010.

Sul fronte temporale, all’estero va per la maggiore la settimana singola (60%), mentre in Italia si preferisce la doppia (40%). I periodi più richiesti sono, all’estero, il mese di agosto (40%), seguito a pari merito da luglio e dalle feste natalizie (ciascuno per un 20%). In Italia, invece, gli stessi periodi (feste natalizie, luglio e agosto) si attestano a pari merito con il 30%.

Stessa tendenza anche per quanto riguarda i costi dell’investimento: se nel periodo ‘80-‘00, infatti, si è registrata una continua crescita con apice per il costo minimo nel quinquennio ‘96-’00 (7.000€) e per il costo massimo nel periodo ‘80–’95 (40.000€), negli ultimi 5 anni invece il costo minimo di acquisto si è attestato sui 3.000€ e quello massimo è decresciuto a 15.000€.

Tra le regioni più attive nel mercato delle multiproprietà, con 28.500 contratti vi è in testa la Lombardia che distacca quasi del doppio il Lazio con 15.980 proprietari di multiproprietà. Seguono Piemonte (13.681), Veneto (10.385), Emilia Romagna (9.120), Toscana (5.700), Puglia (5.237), Sicilia (4.560), Campania (4.474), Liguria (3.420), Marche (2.076), Friuli Venezia Giulia (1.853), Umbria (1.838), Abruzzo (1.312), Sardegna (1.056), Calabria (788), Trentino Alto Adige (663), Basilicata (565), Val D’Aosta (389) e, infine, Molise con solamente 153 multiproprietà.

Dal 21 giugno 2011  entrano in vigore le nuove norme a tutela dei consumatori che acquistano una multiproprietà.

Si tratta del DECRETO LEGISLATIVO 23 maggio 2011, n. 79 “Codice della normativa statale in tema di ordinamento e mercato del turismo, a norma dell’articolo 14 della legge 28 novembre 2005, n.

246, nonche’ attuazione della direttiva 2008/122/CE, relativa ai contratti di multiproprieta’, contratti relativi ai prodotti per le vacanze di lungo termine, contratti di rivendita e di scambio”. (11G0123), GU n. 129 del 6-6-2011 – Suppl. Ordinario n.139, testo in vigore dal 21-6-2011.

A commento del Decreto legislativo, con cui l’Italia si adegua alla Direttiva europea del 2008, alcune annotazioni di Adiconsum, l’Associazione di difesa dei diritti del cittadino, che si è presa la briga di stilare un decalogo da tenere ben presente prima e dopo l’eventuale acquisto.

Eccole di seguito:

1. La tutela del consumatore si estende anche ai contratti multiproprietà con una durata minima di un anno. La precedente normativa prevedeva una durata minima di tre anni.
2. La tutela non riguarda solo i beni immobili (case, villette, ecc.), ma anche beni mobili (navi, roulotte, ecc.), se adibiti ad alloggi.
3. La nuova norma impone anche un’adeguata pubblicità per tutti i “contratti accessori” (contratti di finanziamento, pulizie, utilizzo impianti sportivi, ecc.) collegati alla multiproprietà.
4. Il diritto di recesso si esercita entro i 14 gg. successivi alla stipula del contratto (vecchia norma 10 gg.) e il formulario da utilizzare per tale recesso deve essere allegato al contratto e non può essere oneroso per il consumatore.
5. Se tale formulario non viene consegnato alla stipula del contratto il periodo di tempo per il diritto di recesso si allunga ad 1 anno e 14 giorni.
6. Il ripensamento diventa di 3 mesi e 14 gg. se mancano altre informazioni precontrattuali.
7. La rescissione del contratto multiproprietà comporta l’automatica rescissione di tutti i contratti accessori.
8. Non è possibile chiedere anticipazioni temporali di pagamento delle rate concordate nel contratto multiproprietà, né imporre versamenti non concordati.
9. È diritto del consumatore ricevere – almeno 14 giorni prima della scadenza di pagamento – una richiesta scritta con l’importo esatto della rata da pagare. Il consumatore, dopo il pagamento di almeno due rate, può rescindere unilateralmente il contratto senza incorrere in penali.
10. Sono state inasprite le sanzioni amministrative, portando quelle pecuniarie sino a cinquemila euro e allungando la durata della sospensione del servizio fino a sei mesi. La definizione di multiproprietà secondo il Decreto in questione è la seguente: «ART. 69 Definizioni. 1. Ai fini del presente capo, si intende per: a) “contratto di multiproprieta‘”: un contratto di durata superiore a un anno tramite il quale un consumatore acquisisce a titolo oneroso il diritto di godimento su uno o piu’ alloggi per il pernottamento per piu’ di un periodo di occupazione».

 No contentos con eliminar al promotor del Complejo La Luna en Caleta de Fuste municipio de Antigua en la Isla de Fuerteventura al ejecutar sus derechos hipotecarios sobre las propiedades sobre las que el promotor estaba realizando una reforma completa del complejo para actualizar el mismo a los parámetros de Calidad que se requieren hoy en día en el mercado turístico, y sobre las que faltaban menos del 15% del total de la obra demostrando como esta Caja es incapaz de negociar y de buscar soluciones pactadas con sus clientes , demostrando una vez más y ya son muchas que el rodillo de Cajacanarias no atiende a los emprendedores , a sus clientes a las empresas canarias sino a los desenfocados intereses de sus departamentos jurídicos y a la increíble falta de liderazgo en todos estos casos, que no permite ver el caso La Luna desde un solo prisma sino desde los ojos de varios departamentos que no se comunican ni pactan un liderazgo claro tendente a resolver las situaciones de manera inteligente , o al menos de manera coherente.

Pero ni siquiera nuestra crítica en este primer punto es definitiva e inamovible podemos entender que si el promotor no cumplió con sus obligaciones contractuales la Cajacanarias tenga su perfecto derecho a ejecutar las propiedades, pero eso sí conociendo la realidad del complejo siendo parte de la Comunidad de propietarios y asumiendo sus responsabilidades.

Lo peor es que la Cajacanarias ejecuta las propiedades toma posesión e impide que el resto de los pequeños propietarios , turistas residenciales que compraron en multipropiedad legal mediante sus escrituras y que son más de 1500 puedan disfrutar de sus vacaciones y tengan a Cajacanarias como el peor vecino que se puede tener . Podemos afirmar que Cajacanarias ha arruinado a muchos de estos propietarios , que al menos ha destruido sus ilusiones de disfrutar de sus propiedades al NO PAGAR sus gastos comunitarios , Si Cajacanarias es MOROSA y debe a la Comunidad más de 300.000 euros que permitirían que la Comunidad pudiera caminar y hacer habitable el complejo. No hay escusas sus obligaciones legales de pagar son claras y no lo hacen perjudicando a esta minoría de propietarios de manera irremediable. Que hace la Cajacanarias , especula ,no paga ,coarta y engaña con sus apariciones en las Juntas de propietarios en la que dicen , que lo que quieren hacer es vender ,pero mientras tanto su responsabilidad legal es la que es , como cualquier vecino, deben pagar.

Y así estamos tomando las medidas legales oportunas contra la Cajacanarias a través de la Comunidad , contratando abogados que puedan definir los daños y perjuicios que CAJACANARIAS nos está ocasionando y ahora saliendo a la prensa a denunciar los hechos en Canarias , en la península y en Italia de donde proceden la mayoría de los propietarios. A su vez nos hemos comunicado con la embajada italiana en España al respecto de denunciar la situación.

En resumen  Cajacanarias ha arruinado a más de 1500 propietarios, no pagando sus cuotas de Comunidad , lo que demuestra los constantes rumores de problemas de solvencia , y no son capaces de arreglar el desaguisado que han creado. ¿Está Cajacanarias arruinada? ¿no tienes responsabilidad Social mínima? ¿Qué significa la banca Cívica?